Likwidacja prawa użytkowania wieczystego i jej konsekwencje

  • Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
  • Zaświadczenie
  • Zagrożenia dla rynku obrotu nieruchomościami
  • Roczna opłata przekształceniowa
  • Jednorazowa opłata przekształceniowa
  • Bonifikaty
  • Zmiana właściciela nieruchomości a obowiązek płatności opłaty przekształceniowej

Przekształcenie prawa użytkowanie wieczystego w prawo własności

Zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej jako: ustawa o likwidacji użytkowania wieczystego) z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Przekształcenie nastąpi automatycznie i nie będzie wymagało zgody użytkownika wieczystego. Ponadto likwidacja prawa użytkowania wieczystego dotyczy aktualnie jedynie gruntów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, natomiast do pozostałych działek nadal znajdą zastosowanie regulacje dotyczące prawa użytkowania wieczystego.

Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, a także te o których mowa powyżej wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Właściciele lokali usługowych skorzystają z ustawy niejako przy okazji przekształcenia gruntu pod całym budynkiem. Czynnikiem warunkującym jest to, by co najmniej połowę lokali w danym budynku stanowiły lokale mieszkalne. Natomiast w przypadku, gdy na jednej działce stoi zarówno budynek mieszkalny, jak i inny,
np. usługowy lub handlowy, to do przekształcenia dojdzie dopiero po podziale działki i oddzieleniu części wykorzystywanej na cele mieszkaniowe od innej.

Wszelkie obciążenia użytkowania wieczystego w chwilą przekształcenia stają się obciążeniami nieruchomości, natomiast prawa związane z użytkowaniem wieczystym stają się prawami związanymi z własnością nieruchomości.

Zaświadczenie

Podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków będzie stanowiło zaświadczenie wydawane przez odpowiedni podmiot. Co do zasady będzie nim starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa, oraz wójt (burmistrz, prezydent miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – dla gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego

Zaświadczenie wydawane jest z urzędu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia. Natomiast w przypadku, gdy dotychczasowy użytkownik wieczysty złoży wniosek o wydanie zaświadczenia termin na jego wydanie ulega skróceniu do 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku.

Zaświadczenie stanowi potwierdzenie przekształcenia oraz zawiera informację
o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, jej wysokości, okresie wnoszenia opłaty, możliwości wniesienia opłaty jednorazowej, zasadach jej wnoszenia oraz pouczenie o możliwości wniesienia wniosku o ustalenie wysokości opłaty lub okresu jej wnoszenia w drodze decyzji, w przypadku gdy zobowiązany nie zgadza się z wysokością i okresem wnoszenia opłaty zawartym w wydanym zaświadczeniu.

Niniejsze zaświadczenie organ doręcza dotychczasowym użytkownikom wieczystym oraz przekazuje do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej dla danej nieruchomości. Wówczas sąd z urzędu dokonuje wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę. Wpis w księdze wieczystej w tej sprawie nie podlega opłacie.

Zagrożenia dla rynku obrotu nieruchomościami

Wydanie, a w szczególności termin wydania niniejszego zaświadczenia, ma istotne znaczenie dla rynku obrotu nieruchomościami. W związku z tym, iż termin na wydanie zaświadczenia z urzędu wynosi 12 miesięcy, zaś na wniosek 4 miesiące,
a samo zaświadczenie jest niezbędne do przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości (stanowi podstawę ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej), pojawia się realne zagrożenie, iż nowe przepisy utrudnią obrót nieruchomościami,
a tym samym mogą doprowadzić do swego rodzaju paraliżu rynku. Odpowiedzią na ten stan rzeczy ma być nowelizacja ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która umożliwi wydanie przedmiotowego zaświadczenia w trybie przyspieszonym. Zgodnie z założeniami nowelizacji osoba zdecydowana na sprzedaż nieruchomości w 2019 roku, która jeszcze nie otrzymała zaświadczenia, będzie mogła wnioskować o wydanie zaświadczenia w trybie uproszczonym. Tryb uproszczony zakłada, iż zaświadczenie będzie wydane w ciągu 30 dni od doręczenia wniosku o jego wydanie. Sama forma zaświadczenia również będzie uproszona. Zaświadczenie wydane w trybie uproszczonym ma przede wszystkim umożliwić dopełnienie czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości. Planowane jest, aby nowelizacja weszła w życie do końca 2018 roku. W przypadku braku wprowadzenia zmian sprzedaż mieszkania stanie się znacznie utrudniona. Okres oczekiwania na wydanie zaświadczenia może spowodować, że potencjalni kupcy nie będą zainteresowani daną nieruchomością.

Roczna opłata przekształceniowa

Mimo, że do przekształcenia dojdzie automatycznie, czyli bez zgody i inicjatywy dotychczasowego użytkownika wieczystego, to ma ono charakter odpłatny, tj. wymaga wnoszenia tzw. opłaty przekształceniowej przez okres 20 lat od dnia przekształcenia.

Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia. Jeśli do ustanowienia lub przeniesienia użytkowania wieczystego doszło w okresie od 1 stycznia 2018 r. do 31 grudnia 2018 r. wysokość opłaty będzie równa opłacie rocznej, która obowiązywałaby od dnia 1 stycznia 2019 r.

Opłatę wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku, z uwzględnieniem art. 20 ustawy o likwidacji użytkowania wieczystego, który stanowi, iż opłatę za rok 2019 wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. Na wniosek zobowiązanego możliwe jest rozłożenie opłaty na raty lub ustalenie innego terminu płatności.

Jednorazowa opłata przekształceniowa

Ustawa przewiduje także możliwość wniesienia opłaty jednorazowej. Opłata  jednorazowa może zostać wniesiona w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty. Zobowiązany powinien zgłosić odpowiedniemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego wniesienia opłaty pozostałej do spłaty. Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienie opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu 20 lat od dnia przekształcenia. Organ informuje właściciela o wysokości opłaty jednorazowej. Właściciel, który nie zgadza się z wysokością opłaty może złożyć do właściwego organu wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej w drodze decyzji. Termin na wniesienie wniosku wynosi 2 miesiące od doręczenia informacji.

Bonifikaty

W zależności od tego, który podmiot jest właścicielem przekształcanego gruntu, osobie fizycznej będącej właścicielem budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje obligatoryjna i fakultatywna bonifikata od opłaty jednorazowej.

W przypadku gdy grunt jest własnością Skarbu Państwa przysługuje bonifikata obligatoryjna w wysokości:

  • 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
  • 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
  • 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
  • 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
  • 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
  • 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu.

Natomiast, gdy właścicielem gruntu jest jednostka samorządu terytorialnego, bonifikata może być przyznana fakultatywnie na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku, w której zostanie określona wysokość bonifikaty. Samorządom zaleca się ustanawianie wysokich bonifikat, stanowiących bodziec do uiszczania opłaty jednorazowej.

Osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego skorzysta
z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków.

Po wniesieniu wszystkich opłat albo opłaty jednorazowej właściciel występuje do właściwego sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu roszczenia o opłatę.

Zmiana właściciela nieruchomości a obowiązek wniesienia opłaty

Wysokość przewidywanych bonifikat powoduje, że kwestia dokonania opłaty jednorazowej jest istotna z punktu widzenia obrotu nieruchomościami mieszkalnymi. Pojawia się pytanie, w jaki sposób rozwiązać kwestię rozliczenia opłaty jednorazowej w przypadku sprzedaży nieruchomości, z którą niniejsza opłat jest związana.

Obowiązek wnoszenia opłaty ciąży na każdoczesnym właścicielu nieruchomości przez okres pozostały do wnoszenia tej opłaty, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Nabywcy nieruchomości przysługuje prawo do wystąpienia do właściwego organu o wydanie zaświadczenia potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty.

W przypadku, gdy opłata została wniesiona jednorazowo, a ponadto dokonano już wykreślenia wpisu roszczenia o opłatę, nabywca nieruchomości nie będzie obciążony obowiązkiem wniesienia niniejszej opłaty. Wydaje się więc, że rozliczenia w tej kwestii powinny być dokonane między zbywcą a nabywcą w ramach swobody umów poprzez odpowiednie uwzględnienie wniesionej przez zbywcę opłaty przekształceniowej
przy ustalaniu ceny nieruchomości. Cena nieruchomości może zostać powiększona
o wysokość wniesionej opłaty. Najprostszym sposobem będzie dokonanie odpowiednich przeliczeń zgodnie z zasadami obowiązującymi przy płatności rocznej opłaty przekształceniowej. Wówczas do ceny nieruchomości powinna zostać doliczona kwota stanowiąca iloczyn wysokości należnej opłaty rocznej (po dokonaniu jej waloryzacji zgodnie z ustawowymi wytycznymi) oraz lat pozostałych do upływu okresu 20 lat od dnia przekształcenia.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności ma stanowić pierwszy etap całkowitej likwidacji użytkowania wieczystego.

 

Źródło: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych za cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. 2018 poz. 1716).

Autor

Anna Warkowska

Aplikantka radcowska

Tel.: +48 22 651 86 30

Fax: +48 22 651 86 29